Réutilisation des structures existantes : Transformer les charges en actifs
Le réaménagement des structures existantes, également appelé “réutilisation adaptative”, est le processus consistant à prendre un bâtiment existant détérioré, à le transformer et à le réutiliser dans un but autre que celui pour lequel il a été initialement conçu. Et bien que la réutilisation adaptative offre divers avantages économiques, sociaux et environnementaux, certains facteurs peuvent influencer la prise de décision liée à sa mise en œuvre, et d’autres facteurs peuvent contribuer à assurer le succès d’un tel projet.
Les propriétés vacantes et abandonnées – qu’il s’agisse de centres commerciaux vides, de maisons inoccupées ou d’usines inutilisées – sont le signe que les biens précieux d’une communauté sont en déclin. Les propriétés qui passent du stade de la production à celui de l’abandon ne sont pas l’apanage des villes, elles peuvent aussi se trouver dans toutes les régions d’un pays, y compris les zones rurales et les banlieues, créant un impact économique et social négatif sur la communauté. Les bâtiments abandonnés constituent toutefois une bonne opportunité de transformation et de réutilisation, stimulant le développement et la croissance économiques, devenant des atouts dans la revitalisation des quartiers et permettant d’améliorer la qualité de vie.
Le réaménagement des structures existantes, également appelé “réutilisation adaptative”, est le processus qui consiste à prendre un bâtiment existant, à le transformer et à le réutiliser dans un but autre que celui pour lequel il a été initialement conçu. Les bâtiments susceptibles d’être réutilisés comprennent les bâtiments industriels, les bâtiments gouvernementaux et les bâtiments communautaires, entre autres. C’est ainsi que des hôtels, par exemple, peuvent être transformés en hôpitaux, des écoles en centres communautaires, et des usines en complexes d’habitation. Des bâtiments isolés surplombant un plan d’eau ou de vastes paysages, par exemple, peuvent également être rénovés pour devenir des retraites, et peuvent ensuite devenir des attractions touristiques populaires.
La réutilisation adaptative peut être une stratégie attrayante que les promoteurs jugent bon d’adopter à la place de nouvelles constructions. Et bien que la réutilisation adaptative offre divers avantages économiques, sociaux et environnementaux, certains facteurs peuvent influencer la prise de décision liée à sa mise en œuvre, et d’autres facteurs peuvent contribuer à assurer le succès d’un tel projet.
Avantages de la réutilisation adaptative
Économies de coûts sur les matériaux de construction : En utilisant les structures existantes, l’achat et l’installation de nouveaux matériaux de construction sont réduits et des ressources sont économisées car le bâtiment et l’infrastructure sont déjà en place. Cela permet d’économiser de l’argent aux promoteurs, car ils pourraient utiliser des matériaux recyclés.
Économies sur les coûts de démolition : La plupart du temps, les démolitions et les nouvelles constructions peuvent être très coûteuses pour les promoteurs et les concepteurs. Opter pour la réutilisation adaptative peut permettre d’économiser sur les coûts des équipements puissants, tels que les pelles et les bulldozers, ainsi que sur les coûts d’élimination des déchets liés aux démolitions.
Gain de temps : Le temps est considéré comme un facteur important pour les développeurs et les concepteurs. L’utilisation d’une structure déjà construite est une partie essentielle du processus de réutilisation adaptative, car la construction d’un nouveau bâtiment prend beaucoup plus de temps que la rénovation d’un bâtiment existant. Lorsque des parties importantes des bâtiments sont intactes et que certains de leurs éléments sont facilement utilisables, la construction de nouvelles parties est considérablement réduite.
Diminution des coûts publics et sociaux : La modernisation des bâtiments vacants offre la possibilité d’accroître l’attrait commercial et le charme des quartiers, de donner une meilleure apparence esthétique à l’environnement bâti et d’attirer davantage de personnes dans la communauté. Elle permet de lutter contre le déclin économique des communautés et d’inverser la tendance, et de réduire le déplacement des résidents.
Conserve l’énergie : La réutilisation adaptative peut aider à conserver l’énergie intrinsèque d’un bâtiment, ainsi qu’à la réduire en utilisant des matériaux déjà disponibles trouvés sur place et en faisant usage des infrastructures existantes, comme l’accès aux transports et à d’autres services publics importants. Choisir de réutiliser une structure existante peut réduire la nécessité d’une consommation d’énergie élevée associée à la démolition, à la gestion des déchets de matériaux de construction et à l’acquisition de nouveaux matériaux.
Facteurs affectant la réutilisation adaptative
Il existe de multiples facteurs sous-jacents qui influencent le processus décisionnel en matière de réutilisation adaptative. Il s’agit des facteurs suivants :
Les facteurs économiques :
L’investissement en capital : La plupart des projets de réutilisation adaptative dépendent de leur faisabilité économique. Les propriétaires de bâtiments sont toujours plus préoccupés par les considérations financières qui comprennent les coûts de développement, les coûts de construction, les retours sur investissement, ainsi que les exigences de marketing et de maintenance et les coûts opérationnels. Fondamentalement, la décision de réutiliser ou de démolir des actifs bâtis est principalement motivée par un désir de profits à court terme. En fait, les propriétaires et les promoteurs accordent le plus souvent une plus grande considération à l’investissement dans le projet si celui-ci peut générer une croissance commerciale.
État du bâtiment : De nombreux facteurs sont pris en considération avant de décider si un bâtiment existant est adapté à une réutilisation adaptative. La décision de réutiliser un bâtiment abandonné dépend parfois de l’état du bâtiment et de ce que la nouvelle transformation pourrait coûter. Lorsque le bâtiment à réutiliser est en bon état, les coûts de maintenance sont réduits, ce qui rend les projets de réutilisation adaptative plus susceptibles d’être entrepris. Un autre facteur qui affecte la prise de décision en matière de réutilisation adaptative est l’espace, car les bâtiments situés dans des espaces limités peuvent être considérés comme extrêmement difficiles à réutiliser, ce qui affecte également la décision de mettre en œuvre ces projets. La présence de matériaux dangereux et de défauts dans la structure du bâtiment peuvent également être des facteurs majeurs qui affectent la réutilisation adaptative, car ils représenteraient une menace pour la vie des personnes.
Réglementation : Les concepteurs et les promoteurs constatent souvent un manque de soutien et d’encouragement de la part des autorités locales pour mettre en œuvre la réutilisation adaptative sur les structures existantes, ce qui les décourage souvent de conserver ces bâtiments. D’autre part, les codes de construction peuvent constituer des obstacles importants à la réutilisation adaptative, car ils sont souvent peu flexibles et limitent la mise en œuvre des conceptions de réutilisation adaptative. En outre, la paperasserie et les instruments juridiques, tels que les permis et les approbations, peuvent prendre beaucoup plus de temps que prévu, ce qui peut mettre le projet en attente et allonger le processus, ce qui affecte la prise de décision liée aux projets de réutilisation adaptative.
Facteurs sociaux :
Les bâtiments, en général, servent vraiment de livres d’histoire. Ils racontent des histoires du passé, aidant les gens à comprendre l’objectif qu’ils servaient. Le manque de réutilisation des structures existantes peut avoir un impact négatif sur la société, entraînant des pertes financières et un désengagement social. La réutilisation des bâtiments qui ont un sens pour les communautés pourrait potentiellement donner une identité aux quartiers, en ajoutant du caractère et en donnant un statut et une image à la communauté. La réduction des bâtiments abandonnés peut rendre une société plus dynamique et augmenter le niveau de vie grâce à la revitalisation et aux investissements.
Facteurs environnementaux
L’efficacité de l’eau : L’eau, comme dans tous les autres aspects de la vie, est considérée comme un élément important dans la construction, car elle est utilisée dans tous les processus de construction tels que le nettoyage, le mélange du béton, la fabrication, l’extraction des matériaux, la plomberie et bien d’autres encore. La réutilisation adaptative peut aider à réduire la consommation d’eau et peut s’avérer écologique, car moins d’eau serait utilisée pour terminer le projet.
Conservation de l’énergie : La réutilisation adaptative peut aider à conserver l’énergie en utilisant davantage de matériaux renouvelables et disponibles, ce qui contribue à atteindre une plus grande durabilité environnementale en réduisant le réchauffement de la planète, le changement climatique et la pollution causée par le transport, l’expédition et la consommation d’énergie associée à l’acquisition de matériaux et aux démolitions et nouvelles constructions.
Matériaux et ressources : La réutilisation adaptative peut aider à conserver les ressources naturelles et limitées qui sont généralement extraites de la terre, car elle utilise rarement de nouveaux matériaux de construction. Les matériaux recyclés sont généralement plus utilisés, c’est pourquoi cette stratégie est considérée comme plus durable et plus respectueuse de l’environnement.
Préservation du patrimoine bâti : La réutilisation adaptative peut aider à préserver les bâtiments du patrimoine et à les protéger contre la démolition et les modifications inopportunes. Les bâtiments historiques sont un lien entre la société moderne et le passé. Ils ont une importance majeure pour la société, car ils aident à comprendre l’histoire des gens qui habitaient la ville. Leur préservation pourrait favoriser le développement historique et préserver l’identité culturelle de la communauté dans laquelle ils sont construits.
L’embourgeoisement urbain : La régénération urbaine est un aspect très important de la réutilisation adaptative. La réutilisation adaptative peut transformer des bâtiments vacants en bâtiments utilisables et rentables en améliorant les structures physiques de ces bâtiments, en aidant à réaliser la régénération urbaine de manière durable et en apportant des améliorations durables à la condition économique, sociale et environnementale de la communauté.
Méthodologie de la réutilisation adaptative
La réutilisation adaptative pourrait ne pas fonctionner sans études de faisabilité, car d’autres facteurs doivent être pris en considération avant le processus de conception des bâtiments abandonnés. Une étude complète doit être menée pour évaluer l’état du bâtiment, au cas où des éléments supplémentaires devraient être ajoutés pour assurer la sécurité des occupants.
– Évaluation de l’état des bâtiments et inspection du voisinage : Avant de commencer à travailler sur un projet de réutilisation adaptative, l’état du bâtiment en construction doit être évalué pour garantir le succès du projet. Parmi les éléments qui doivent être évalués, citons notamment : l’intégrité structurelle et la stabilité d’un bâtiment, les systèmes de plomberie, les câblages électriques, le carrelage et la menuiserie. Cette évaluation est essentielle car elle peut aider les promoteurs à éviter les risques de sécurité. Une fois l’évaluation du bâtiment terminée, les promoteurs devront procéder à une inspection physique du quartier pour déterminer s’il s’agit d’un environnement sûr et stable qui comprend les équipements nécessaires tels que les routes, les transports, les hôpitaux, les écoles, etc.
– Considérations financières : Une fois qu’une partie du bâtiment existant est rénovée, l’occupation anticipée devient une option viable, qui peut fournir des rentrées de fonds importantes pour les promoteurs pendant que le reste du projet est en cours d’achèvement. En ce qui concerne les coûts des enquêtes et des inspections nécessaires, un budget peut être préparé et les propriétaires et les promoteurs peuvent demander l’aide de fonds, de banques et de compagnies d’assurance pour les aider à financer.
– Contrat d’architecte : l’architecte, qui est le chef de file du projet en termes de conception et de planification, devra travailler dans le cadre d’un contrat et suivre l’avancement de la conception et effectuer des visites et une évaluation du site, entre autres tâches.
– Étude détaillée de la structure : Avant de commencer le processus de conception finale du bâtiment, les architectes et les promoteurs doivent faire une étude détaillée de la structure, où ils doivent rechercher les signes de fissuration des murs intérieurs et extérieurs, ainsi que tout signe de fuite et d’infiltration d’eau, afin de détecter tout signe de problème dans les fondations. La stabilité structurelle du bâtiment doit également être analysée, la corrosion, les roulements lâches, la boulonnerie et les éléments en bois étant la priorité absolue pour assurer la sécurité des occupants à l’avenir. D’autre part, le bâtiment doit pouvoir accueillir des éléments importants, tels que la plomberie, la ventilation, le chauffage, la climatisation et les câblages électriques pour une meilleure efficacité énergétique. Les escaliers et les sorties sont également une autre exigence importante à ajouter au bâtiment en cas d’urgence et de risques d’incendie.
– Économie d’énergie : Pour qu’un bâtiment réutilisé soit plus économe en énergie, son enveloppe doit pouvoir le protéger des conditions climatiques extérieures. Il est important de sceller les systèmes de fenêtres et de portes pour éviter toute infiltration, fuite ou gain de chaleur. Il est également très important d’ajouter des matériaux d’isolation pour les toits et les sols afin d’éviter les pertes de chaleur par temps froid et les gains de chaleur en été. Cela permettrait de réduire la consommation d’énergie et de diminuer la charge sur les systèmes de chauffage et de refroidissement.
Les bâtiments abandonnés imposent souvent une lourde charge aux communautés et à leur développement durable. Ces bâtiments peuvent dévaster le quartier environnant et nuire à la qualité de vie, ainsi que réduire la valeur des autres propriétés voisines, ce qui entraîne le déclin économique et social de la communauté. La réutilisation adaptative est une stratégie appropriée qui peut contribuer à rendre la communauté plus attrayante et à favoriser sa croissance à l’avenir en transformant les bâtiments abandonnés en actifs rentables qui contribueraient à la revitalisation du quartier environnant et à l’amélioration de la qualité de vie de ses résidents.
