Reprogramar las estructuras existentes: Convertir las cargas en activos

Reprogramar las estructuras existentes: Convertir las cargas en activos

La reutilización de las estructuras existentes, también llamada “reutilización adaptativa”, es el proceso de tomar un edificio existente deteriorado, transformarlo y reutilizarlo para un propósito distinto del que se pretendía en un principio. Y aunque la reutilización adaptativa ofrece diversas ventajas económicas, sociales y ambientales, hay algunos factores que pueden influir en la adopción de decisiones relacionadas con su aplicación, y otros factores que pueden ayudar a garantizar el éxito de ese proyecto.

Las propiedades vacías y abandonadas -ya sean centros comerciales vacíos, casas desocupadas o fábricas no utilizadas- son un signo de que los valiosos activos de una comunidad están cayendo en decadencia. Las propiedades que pasan de productivas a abandonadas no son exclusivas de las ciudades, sino que pueden encontrarse en todas las partes del país, incluidas las zonas rurales y los suburbios, creando un impacto económico y social negativo en la comunidad. Sin embargo, los edificios abandonados constituyen una buena oportunidad para la transformación y la reutilización, estimulando el desarrollo y el crecimiento económico, convirtiéndose en activos en la revitalización de los barrios y logrando una mejor calidad de vida.

La reutilización de las estructuras existentes, también llamada “reutilización adaptativa”, es el proceso de tomar un edificio existente, transformarlo y reutilizarlo para un propósito distinto del que se pretendía en un principio. Los edificios que tienen el potencial de ser reutilizados incluyen edificios industriales, edificios gubernamentales y edificios comunitarios, entre otros. Así es como los hoteles, por ejemplo, pueden ser transformados en hospitales, las escuelas en centros comunitarios, y las fábricas en complejos de viviendas. Los edificios remotos que dan a una masa de agua o a vastos paisajes, por ejemplo, también pueden ser reformados para convertirlos en retiros, y más tarde pueden convertirse en populares atracciones turísticas.

La reutilización adaptativa puede ser una estrategia atractiva que los promotores consideran adecuado adoptar en lugar de una nueva construcción. Y aunque la reutilización adaptable ofrece diversas ventajas económicas, sociales y ambientales, hay algunos factores que pueden influir en la adopción de decisiones relacionadas con su aplicación, y otros factores que pueden ayudar a garantizar el éxito de un proyecto de ese tipo.

Ventajas de la reutilización adaptable

Ahorro de costes en material de construcción: Al utilizar las estructuras existentes, se reduce la compra e instalación de nuevos materiales de construcción y se ahorran recursos porque el edificio y la infraestructura ya están en su lugar. Esto ayuda a ahorrar dinero a los promotores, ya que podrían utilizar materiales reciclados.

Ahorro de costes en la demolición: La mayoría de las veces, las demoliciones y las nuevas construcciones pueden ser muy costosas para los desarrolladores y diseñadores. Optar por la reutilización adaptativa puede ayudar a ahorrar en los costos de equipos potentes, como excavadoras y bulldozers, así como en los costos de eliminación de los materiales de desecho asociados a las demoliciones.

Ahorra tiempo: El tiempo se considera un factor importante para los desarrolladores y diseñadores. El uso de una estructura ya construida es una parte esencial del proceso de reutilización adaptativa, ya que la construcción de un nuevo edificio lleva mucho más tiempo que la renovación de uno ya existente. Cuando las partes principales de los edificios no sufren daños y algunos de sus elementos están fácilmente disponibles para su utilización, la construcción de nuevas partes se reduce considerablemente.

Disminución de los costos públicos y sociales: La actualización de los edificios vacíos ofrece la oportunidad de añadir al mercado el atractivo y el encanto de los vecindarios, dando una mejor apariencia estética al entorno construido y atrayendo a más gente a la comunidad. Ayuda a combatir y revertir el declive económico de las comunidades y a reducir el desplazamiento de los residentes.

Conserva la energía: La reutilización adaptativa puede ayudar a retener la energía incorporada de un edificio, así como a reducirla utilizando los materiales ya disponibles que se encuentran en el lugar y haciendo uso de la infraestructura existente, como el acceso al transporte y otros servicios públicos importantes. La elección de reutilizar una estructura existente puede reducir la necesidad de un alto consumo de energía asociado a la demolición, la gestión de los desechos de materiales de construcción y la adquisición de nuevos materiales.

Factores que afectan a la reutilización adaptativa

Hay múltiples factores subyacentes que influyen en el proceso de adopción de decisiones sobre la reutilización con fines de adaptación. Estos son:

Factores económicos

Inversión de capital: La mayoría de los proyectos de reutilización con fines de adaptación dependen de su viabilidad económica. Los propietarios de los edificios siempre se preocupan más por las consideraciones financieras que incluyen los costos de desarrollo, los costos de construcción, los beneficios de la inversión, así como los requisitos de comercialización y mantenimiento y los costos operacionales. Fundamentalmente, la decisión de reutilizar o demoler los activos construidos está impulsada principalmente por el deseo de obtener beneficios a corto plazo. De hecho, los propietarios y promotores suelen dar más importancia a la inversión en el proyecto si se puede generar un crecimiento comercial a partir de él.

Estado del edificio: Se tienen en cuenta muchos factores antes de decidir si un edificio existente es apto para la reutilización adaptativa. La decisión de reutilizar un edificio abandonado depende a veces del estado del edificio y de cuánto podría costar la nueva transformación. Cuando el edificio que se va a reutilizar está en buenas condiciones, se reducen los costos de mantenimiento, lo que hace más probable que se emprendan proyectos de reutilización adaptativa. Otro factor que afecta a la adopción de decisiones sobre la reutilización adaptativa es el espacio, ya que los edificios en espacios limitados pueden considerarse extremadamente difíciles de reutilizar, lo que afecta también a la decisión de ejecutar esos proyectos. La presencia de materiales peligrosos y los defectos en la estructura del edificio también pueden ser factores importantes que afectan a la reutilización adaptable, ya que supondrían una amenaza para la vida de las personas.

Reglamentos: Los diseñadores y promotores suelen encontrar falta de apoyo y aliento por parte de los gobiernos locales para aplicar la reutilización adaptable en las estructuras existentes, lo que a menudo les disuade de retener esos edificios. Por otra parte, los códigos de construcción pueden actuar como barreras importantes para la reutilización adaptable, ya que a menudo no son flexibles y limitan la aplicación de los diseños de reutilización adaptable. Además, el papeleo y los instrumentos jurídicos, como los permisos y las aprobaciones, pueden llevar mucho más tiempo del previsto, lo que puede poner el proyecto en suspenso y hacer que el proceso sea más largo, lo que afecta a la adopción de decisiones relacionadas con los proyectos de reutilización adaptable.

Factores sociales

Los edificios, en general, sirven realmente como libros de cuentos. Cuentan historias del pasado, ayudando a la gente a entender el propósito que solían servir. La falta de reutilización de las estructuras existentes puede causar un impacto negativo en la sociedad, lo que conduce a pérdidas financieras y a la falta de compromiso social. La reutilización de edificios que tienen significado para las comunidades podría potencialmente proveer a los vecindarios de una identidad, añadiendo carácter y proporcionando estatus e imagen a la comunidad. La reducción de los edificios abandonados puede hacer que una sociedad sea más vibrante y aumente el nivel de vida a través de la revitalización y las inversiones.

Factores ambientales

Eficiencia del agua: El agua, como en todos los demás aspectos de la vida, se considera un componente importante en la construcción, ya que se utiliza en todos los procesos de construcción como la limpieza, la mezcla de hormigón, la fabricación, la extracción de materiales, la fontanería y muchos más. La reutilización adaptativa puede ayudar a reducir el consumo de agua y puede demostrar ser respetuosa con el medio ambiente, ya que se utilizaría menos agua para terminar el proyecto.

Conservación de la energía: La reutilización adaptativa puede ayudar a conservar la energía mediante el uso de más materiales renovables y disponibles, ayudando a lograr una mayor sostenibilidad ambiental al reducir el calentamiento global, el cambio climático y la contaminación causada por el transporte, el transporte marítimo y el consumo de energía asociados a la adquisición de materiales y a las demoliciones y nuevas construcciones.

Materiales y recursos: La reutilización adaptativa puede ayudar a conservar los recursos naturales y limitados que normalmente se extraen de la tierra porque raramente utiliza nuevos materiales de construcción. Los materiales reciclados suelen ser más utilizados, por lo que esta estrategia se considera más sostenible y respetuosa con el medio ambiente.

Preservación del patrimonio construido: La reutilización adaptativa puede ayudar a preservar los edificios patrimoniales y protegerlos de la demolición y de los cambios inadecuados. Los edificios históricos son un vínculo de la sociedad moderna con el pasado. Tienen un gran significado para la sociedad, ya que ayudan a entender la historia de las personas que solían habitar la ciudad. Su preservación podría promover el desarrollo histórico y mantener la identidad cultural de la comunidad en la que están construidos.

Aburguesamiento urbano: La regeneración urbana es un aspecto muy importante de la reutilización adaptativa. La reutilización adaptativa puede transformar los edificios vacíos en edificios utilizables y rentables mediante la mejora de las estructuras físicas de estos edificios, ayudando a lograr la regeneración urbana de forma sostenible y aportando mejoras duraderas en la condición económica, social y medioambiental de la comunidad.

Metodología de reutilización adaptativa

La reutilización adaptativa podría no funcionar sin estudios de viabilidad, ya que deben tenerse en cuenta otros factores antes del proceso de diseño de los edificios abandonados. Debe realizarse un estudio exhaustivo para evaluar el estado del edificio, en caso de que deban añadirse elementos adicionales para garantizar la seguridad de los ocupantes.

Evaluación del estado del edificio e inspección del vecindario: Antes de comenzar a trabajar en un proyecto de reutilización adaptativa, debe evaluarse el estado del edificio en construcción para asegurar el éxito del proyecto. Algunos de los elementos que necesitarían evaluación son, entre otros: la integridad estructural y la estabilidad de un edificio, los sistemas de fontanería, los cables eléctricos, los azulejos y la carpintería. Esta evaluación es fundamental porque puede ayudar a los promotores a evitar los riesgos para la seguridad. Una vez realizada la evaluación del edificio, los promotores necesitarían realizar una inspección física del vecindario para determinar si se trata de un entorno seguro y estable que incluya los servicios necesarios como carreteras, transporte, hospitales, escuelas, etc.

Consideraciones financieras: Una vez que se restaura una parte del edificio existente, la ocupación anticipada se convierte en una opción viable, que puede proporcionar una importante entrada de efectivo para los promotores mientras se completa el resto del proyecto. En cuanto a los costos de los estudios e inspecciones necesarios, se puede preparar un presupuesto y los propietarios y promotores pueden solicitar la ayuda de fondos, bancos y compañías de seguros para ayudar con las finanzas.

Contrato de arquitecto: El arquitecto, que es el líder del proyecto en lo que respecta al diseño y la planificación, tendría que trabajar bajo contrato y hacer un seguimiento del progreso del diseño y realizar visitas y evaluaciones del sitio, entre otras tareas.

Estudio detallado de la estructura: Antes de comenzar el proceso de diseño final del edificio, los arquitectos y promotores necesitan hacer un estudio detallado de la estructura, en el que deben buscar signos de agrietamiento en las paredes interiores y exteriores, así como cualquier indicio de fuga e infiltración de agua, para detectar cualquier signo de problemas en los cimientos. También debe analizarse la estabilidad estructural del edificio, siendo la máxima prioridad la corrosión, los cojinetes sueltos, los pernos y las piezas de madera para garantizar la seguridad de los ocupantes en el futuro. Por otra parte, el edificio debería ser capaz de acomodar elementos importantes, como la fontanería, la ventilación, la calefacción, el aire acondicionado y los cables eléctricos para una mayor eficiencia energética. Las escaleras y salidas son también otro requisito importante que se debe añadir al edificio en caso de emergencias y peligros de incendio.

Ahorro de energía: Para que un edificio reutilizado sea más eficiente desde el punto de vista energético, la envoltura del edificio debe ser capaz de protegerlo de las condiciones climáticas externas. Es importante sellar los sistemas de ventanas y puertas para evitar cualquier infiltración, fuga o aumento de calor. También es muy importante añadir materiales de aislamiento del techo y del suelo para evitar la pérdida de calor en tiempo frío y la ganancia de calor en verano. Esto ayudaría a reducir el consumo de energía y a disminuir la carga de los sistemas de calefacción y refrigeración.

Los edificios abandonados a menudo imponen una pesada carga a las comunidades y a su desarrollo sostenible. Estos edificios pueden devastar el vecindario circundante y socavar la calidad de vida, así como reducir el valor de otras propiedades cercanas, lo que lleva al declive económico y social de la comunidad. La reutilización adaptativa es una estrategia adecuada que puede ayudar a hacer más atractiva la comunidad y conducir a su crecimiento en el futuro, convirtiendo los edificios abandonados en activos rentables que contribuirían a la revitalización del vecindario circundante y a la mejora de la calidad de vida de sus residentes.

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